مالیات ابزاری برای مقابله با سودا گری در بخش مسکن - تالار گفتمان آذر فروم





دعوت به همکاری با آذر فروم

 

مالیات ابزاری برای مقابله با سودا گری در بخش مسکن
زمان کنونی: 19-09-1395،07:09 ب.ظ
کاربران در حال بازدید این موضوع: 1 مهمان
نویسنده: moderator
آخرین ارسال: moderator
پاسخ: 1
بازدید: 225

 
 
رتبه موضوع:
  • 0 رای - 0 میانگین
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5

موضوع: مالیات ابزاری برای مقابله با سودا گری در بخش مسکن
ارسال: #1
مالیات ابزاری برای مقابله با سودا گری در بخش مسکن
پست‌ها: 1,456
تاریخ عضویت: 22 اردیبهشت 1390
اعتبار: 36
حالت من: Ghafelgir
مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران در گزارشی با عنوان «نظام مالیاتی بخش مسکن حلقه مفقوده طرح تحول مالیاتی» پس از بررسی موانع و مشکلات نظام مالیاتی مرتبط با مسکن به تبیین انواع مالیات هایی پرداخت که لازم است در بازار زمین و مسکن کشور مورد استفاده قرار گیرد تا اثری مهم بر مهار این بازار افسار گسیخته داشته باشد.

متن کامل این گزارش به شرح زیر است: بازار زمین شهری یکی از بخش های مهم اقتصاد کشور است که علاوه بر تاثیر بالای آن بر دیگر حوزه های اقتصاد کشور، سیاست های حاکم بر آن با بخش مسکن به عنوان یکی از اساسی ترین نیازهای خانوار (مسکن) گره خورده است.

بخش زمین و مسکن به دلیل ویژگی های منحصر به فرد این بخش مانند غیرقابل جایگزین، غیرقابل تجارت، محدود بودن و ناهمگن بودن نسبت به سایر بازارها مستعد پدیده شکست بازار است. بدین منظور دولت ها، سیاست های مختلفی را متناسب با شرایط اقتصادی خود برای کارآمدی این بخش وضع می کنند.

استفاده از ابزارهای مالیاتی یکی از انواع سیاست های حاکمیتی دولت در بازار زمین و مسکن شهری است که می تواند در سطوح ملی و شهری اتخاذ شود. نظام مالیاتی مرتبط با زمین و مسکن در شرایط کنونی از یک سو به دلیل نقص قانونی و از سوی دیگر به علت نبود زیرساخت های مناسب نظیر بانک های اطلاعاتی دچار مشکل است. در حال حاضر مالیات «نقل و انتقال و سرقفلی» تنها مالیاتی است که به صورت ملی از بازار زمین و مسکن اخذ می شود.

البته مجلس شورای اسلامی در قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» در سال ۱۳۸۷، قانون مالیات بر اراضی بایر شهری را به تصویب رساند. علاوه بر اینها، «عوارض تراکم و صدور پروانه»، «عوارض نوسازی شهری» و «عوارض اراضی و املاک بلااستفاده شهری» عوارضی هستند که توسط شهرداری ها اخذ می شوند که هر کدام از این موارد با مشکلاتی در حیطه قانون گذاری و اجرا مواجه هستند.

مهمترین مشکل در حیطه قوانین موجود را می توان توجه صرف این قوانین به کسب درآمد از اخذ مالیات و عوارض و بی توجهی به دیگر کارکردهای نظام مالیاتی در بازار زمین و مسکن دانست. این در حالی است که کارکرد نظام مالیاتی در کشورهای موفق در بخش مسکن با توجه به ویژگی های خاص بازار عمدتاً ناظر به «کنترل سوداگری» و «تخصیص بهینه منابع» است.

در ادامه انواع مالیات هایی که ضروری است در بازار زمین و مسکن کشور مورد استفاده قرار گیرد به همراه توضیح مختصری از ویژگی های آن معرفی می شود. در صورت وضع این مالیات ها و اعمال آن در کنار سیاست های عرضه پایدار، بخش مسکن کشور ساماندهی شده و دوره های رکود و رونق تورمی جای خود را به دوره های رونق غیرتورمی پایدار می دهند.

۱ مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن

این مالیات به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملاتی زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می شود. به عنوان مثال اگر مبلغ خرید یک ملک ۲۰۰ میلیون تومان باشد و مالک بخواهد بعد از دو سال این ملک را به قیمت ۲۵۰ میلیون تومان بفروشد، ۲۰ درصد ما به تفاوت قیمت خرید و فروش که مبلغ ۱۰ میلیون تومان می شود را باید به عنوان مالیات بر عایدی سرمایه بپردازد.

در این نوع از مالیات، اولین ملک افراد که تقاضای مصرفی آنهاست، از این مالیات معاف است. تولیدکنندگانی که دربازه زمانی معین اقدام به تولید و عرضه واحدهای مسکونی می کنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند. همچنین کسانی که زمین یا خانه کلنگی خریداری شده را تبدیل به واحدهای مسکونی نوساز کرده و در زمان معین (برای مثال تا ۳ سال پس از اخذ پروانه) این واحدها را به بازار عرضه می کنند، از پرداخت این مالیات معاف خواهند بود. معافیت تولیدکنندگان برای پرداخت این مالیات تا ۳ سال باعث خواهد شد که انگیزه سازنده برای عرضه سریع تر واحدهای ساخته شده به بازار افزایش یابد. این موضوع باعث شکل گیری بستر مناسبی جهت ورود فناوری های نوین به بخش مسکن خواهد شد.

باتوجه به اینکه ملک اول هر فرد معاف از پرداخت این مالیات است و همچنین تولیدکنندگان مسکن مشمول این مالیات نیستند، این مالیات تاثیر منفی بر هزینه تقاضای مصرفی و سرمایه ای مولد ندارد. بنابراین این مالیات تنها تقاضای سوداگرانه را هدف قرار می دهد و هزینه این تقاضاها را در بازار زمین و مسکن شهری افزایش می دهد. در نتیجه مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن یکی دیگر از ابزارهای کنترل سوداگری در بخش مسکن است.

مالیات بر عایدی سرمایه قدمتی بیش از صد سال دارد و قبل از مالیات بر ارزش افزوده در دنیا فراگیر بوده است. در بسیاری از کشورهای جهان، قانون مالیات بر عایدی سرمایه اجرا می شود. برخی از کشورهای اجرا کننده عبارت از آلمان، فرانسه، چین، ژاپن، هند، مالزی، دانمارک، آمریکا و انگلیس هستند. در این کشورها در کنار دارایی هایی نظیر سهام و مانند آن، دارایی های حقیقی شامل زمین و مسکن از مهم ترین سرمایه هایی هستند که مشمول مالیات بر عایدی سرمایه می شوند.

۲ مالیات بر قیمت زمین

در یک تعریف ساده، مالیات بر قیمت زمین به معنی اخذ درصدی ثابت از قیمت زمین به صورت سالیانه است. این مالیات، ابزاری کارآمد جهت ثبات بازار زمین می باشد. در این نوع مالیات، بین اینکه مالک از زمین استفاده بهینه را انجام می دهد یا زمین بدون استفاده رها کرده است، تفاوتی وجود ندارد و در هر حال باید این مالیات را پرداخت نماید. مهم ترین اثرات و ویژگی های این مالیات عبارتند از:

¤ درآمد مطمئن و پایدار برای شهرداری ها

از آن جا که همواره درصد قابل توجهی از درآمد شهرداری ها از محل صدور پروانه های ساختمانی و فروش تراکم است، این درآمد در دوره های رکود و رونق دچار نوسان شده و در دوره های رکود شهرداری ها با کسری بودجه مواجه می شوند. مالیات بر ارزش زمین، درآمد مطمئن و پایداری برای شهرداری ها ایجاد می کند که کمترین اثرات جانبی منفی را به همراه دارد.

¤ افزایش عرضه زمین و به دنبال آن کاهش قیمت زمین و مسکن

با وضع مالیات بر ارزش زمین، هزینه نگهداری زمین و مسکن بلااستفاده در اقتصاد بیشتر شده و انگیزه های غیرتولیدی در بازار زمین و مسکن کاهش می یابد. لذا اجرای صحیح این مالیات منجر به افزایش عرضه زمین های بدون استفاده به بازار می شود که کاهش قیمت زمین و مسکن را در پی دارد. همچنین وضع این مالیات، به دلیل کاهش انگیزه سوداگری، از نوسانات شدید قیمت زمین جلوگیری می نماید که به ایجاد ثبات و آرامش در بازار زمین و مسکن کمک می کند.

¤ سادگی و کم هزینه بودن اجرا

زمین به دلیل غیرمنقول بودن، به سادگی قابل شناسایی جهت وضع مالیات است. این امر باعث می شود تا اخذ مالیات بر زمین نسبت به انواع مالیات های دیگر، مشکلات اجرایی کمتری داشته باشد.

تجربه اجرای موفقیت آمیز این مالیات در کشورهای مختلف، مدل اجرایی کارایی را در اختیار گذاشته است که قابل الگوبرداری است و اجرای آن تقریبا هیچ اثر ناشناخته ای ندارد.

کشورهای مختلفی در دنیا مبادرت به اعمال مالیات بر ارزش زمین کرده اند که می توان به عنوان نمونه از استرالیا (شهر سیدنی)، دانمارک، نیوزیلند و آمریکا (ایالت پنسیلوانیا) نام برد. بسیاری از کشورهای دیگر نیز اجرای این مالیات را در دستور کار خود دارند. از آن جمله می توان به طور مشخص به اسکاتلند و چندین ایالت دیگر آمریکا اشاره کرد که در حال گذراندن مراحل قانونی وضع این مالیات یا اجرای آن به صورت نمونه هستند.

۳ مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه

مالیات بر خانه های خالی از سکنه منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه های خالی برای مالکان شده و به عنوان ابزار و اهرمی مکمل در کنار سیاست های افزایش عرضه مسکن برای کاهش قیمت مسکن وایجاد تعادل در بازار عمل می کند. وجود درصدی از واحدهای مسکونی خالی جزء ذاتی تعادل در بازار مسکن تلقی می شود اما باید توجه داشت که درصد طبیعی واحدهای مسکونی خالی تنها در شرایط تعادل عرضه وتقاضای مسکن در بازار معنی و مفهوم دارد و نباید بیش از ۳درصد باشد.

قانون مالیات بر خانه های خالی از سکنه اگرچه در سال ۱۳۶۶ به عنوان بخشی از مالیات ملی غیرمستقیم به تصویب رسید. اما در اصلاحیه سال ۱۳۸۰ به دلیل اینکه هزینه های اجرایی این مالیات از درآمد آن بیشتر بود، لغو شد. در واقع نگاه برنامه ریزان اقتصادی به این مالیات صرفا درآمدی بوده و این در حالی است که این مالیات در کشورهای موفق در بخش مسکن با توجه به کارکرد «کنترل سوداگری» و «تخصیص بهینه منابع» وضع می شود.

فرانسه، اسپانیا، آمریکا، انگلیس و... از جمله کشورهای صاحب قانون مالیات بر خانه های خالی از سکنه هستند.

نبود این نوع مالیات سبب شده است تا سهم خانه های خالی از سکنه از کل خانه های موجود در شهر تهران به بیش از ۱۰درصد افزایش یابد، در صورتی که سهم خانه های خالی در کشورهای مذکور با اعمال این مالیات از کل موجودی مسکن، در حدود ۴ تا ۵ درصد است.

۴ مالیات بر خرید املاک گران قیمت

مالیات برخرید املاک گران قیمت در واقع نوعی حق تمبر است که در معاملات اسنادی مختلف برحسب ارزش سند اخذ می شود. دریافت درصدی از کل ارزش املاک گران قیمت از خریدار در هنگام نقل و انتقال، مالیات بر خرید املاک گرانقیمت نامیده می شود. این مالیات تنها از املاکی اخذ می شود که قیمت آن از متوسط قیمت بازار بالاتر باشد. نرخ این مالیات تصاعدی بوده و هرچه قیمت ملک بالاتر رود، درصد آن نیز افزایش می یابد. مالیات بر خرید ارزش املاک گرانقیمت با هدف کسب درآمد، توسط دولت ها اخذ می شود.

در انگلیس تا پیش از سال ۲۰۰۳ این مالیات جزئی از حق تمبر شناخته می شد اما در سال ۲۰۰۳ به دلیل درآمدهای سرشار حاصل از این مالیات، قانون حق تمبر در معاملات زمین و مسکن به صورت جداگانه ای به تصویب رسید. کشورهای استرالیا و ایرلند نیز قوانین مشابهی وضع کرده اند.

در صورتی که این مالیات در ایران وضع شود و منابع حاصل از آن به حساب ۱۰۰ بنیاد مسکن انقلاب اسلامی واریز شود. این امکان به دست می آید تا منابع آن را به صورت تسهیلات قرض الحسنه ساخت به محرومان از مسکن اختصاص داده شود.

به منظور وضع این مالیات می توان املاک را در محدوده های قیمتی مشخص طبقه بندی کرد و سپس برای محدوده های قیمتی بالاتر، نرخ مالیاتی بیشتری در نظر گرفت. بدیهی است تمامی املاک موجود در کشور که از یک محدوده قیمتی خاص پایین تر باشند، مشمول معافیت خواهند بود. برای مثال می توان از املاک بیش از یک میلیارد تومان در زمان نقل و انتقال یک درصد و از املاک بیش از دو میلیارد تومان و بیشتر در زمان نقل و انتقال ۲درصد تحت عنوان این مالیات اخذ کرد.
















گوزلیم عکسین دوشوب پیماندن پیمانیه

گوندریب عشقین منی میخاندن میخانیه

گئتمیشم میخانیه من دردیمه درمان اولام

دردیمی بیر بیر دیم من ساغر و پیمانیه

دردیمه درمان شراب اولدو حبیبیم ساقی لر

گوندریب عشقیم منی گور هانسی داروخانیه


[عکس: images?q=tbn:ANd9GcTiJ4evUTSiPaWN4c5Iczp...VY2wXNRMnQ]
12-04-1391 07:00 ب.ظ
 


[-]
پاسخ سریع
پیام
پاسخ خود را برای این پیام در اینجا بنویسید.


کد تصویری
royalfuns
(غیر حساس به بزرگی و کوچکی حروف)
لطفاً کد نشان داده شده در تصویر را وارد نمایید. این اقدام جهت جلوگیری از ارسال‌های خودکار ضروری می‌باشد.

موضوعات مشابه ...
موضوع: نویسنده پاسخ: بازدید: آخرین ارسال
  مالیات بر ارث و ارثیه moderator 0 296 27-02-1390 10:49 ب.ظ
آخرین ارسال: moderator
  مالیات بورس moderator 0 267 27-02-1390 10:48 ب.ظ
آخرین ارسال: moderator
  مالیات مستقیم moderator 0 283 27-02-1390 10:48 ب.ظ
آخرین ارسال: moderator
  توانايي‌هاي مورد نياز و قابل توصيه برای حسابداری moderator 0 271 23-02-1390 02:03 ب.ظ
آخرین ارسال: moderator
  ۱۰درس برای افزایش بهره‌ وری در امور مالی moderator 0 364 23-02-1390 12:25 ق.ظ
آخرین ارسال: moderator

پرش به انجمن:


کاربران در حال بازدید این موضوع: 1 مهمان